相続管理システム

税理士・司法書士など、資格者のための相続業務ソフトの決定版!
相談受付(相続診断書の作成)から、相続人の確定、財産の評価額計算、各種シミュレーション、
遺産分割協議書をはじめとした豊富な書類作成、相続税と贈与税の申告書作成までを網羅。

かげ地計算機能

半日仕事が5分で完了!高機能でも操作は単純明快です!

かげ地計算機能のご紹介動画(再生時間:約2分)
評価対象地の角点を一筆書きの要領で、順次クリックしていくだけで想定整形地が完成!

登記情報提供サービスで取得した図(公図・14条地図)、地積測量図等のPDF をそのまま使用できます!


クリックで大きくなります
プロパティ(計算結果等表示領域)

各項をクリックすると詳細が表示されます。

タイトル

  • 入力すると自動的にファイル名となり、印刷結果に反映します。

縮尺注記(※登録がある場合のみ印刷)

  • 評価対象地の面積に合わせて縮尺を判定した場合、添付資料とした公図等の縮尺と相違することについての注釈を加えることができます。
    例: 添付した公図の縮尺(1/600) と異なるのは、登記面積から縮尺を判定した結果です。

地積注記(※ 登録がある場合のみ印刷)

  • 評価対象地の地積は、登記面積等であることの注記を加えることができます。

縮尺(※ 印刷結果に表示しないこともできます)

  • 公図や測量図の縮尺をセット。評価対象地の地積を登記面積に合わせた場合は、縮尺を自動判定して表示。

評価方法

  • 想定整形地。三角地等の場合は、“近似整形地”を選択し、想定整形地とともに近似整形地を作成し、奥行価格補正率を比較することもできます。

指定間口距離

  • 土地評価明細書(第1表) の間口距離に反映

評価対象地の地積

  • 登記面積、実測面積に合わせることができます。

計算上の奥行距離

  • 想定整形地の奥行距離を限度として、土地評価明細書(第1表) の奥行距離に反映し、奥行価格補正率を自動計算して反映します。

想定整形地の間口・奥行距離・地積

  • 土地評価明細書(第1表)の不整形地補正率計算式に反映します。

正面路線

  • 正面路線のデータを保持しながら、側方、裏面の切り替えができます。
  • テキスト、路線価記号、方位配置等の機能も豊富
 

側方路線

メニューから側方路線に切り替えるだけで計算が可能です。

側方路線に面している部分の案分計算

側方路線および裏面路線については、それぞれ路線影加算率の調整計算を表示します。
計算結果csv は相続管理システムの土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表) に反映します。(側方路線の場合は、角地・準角地の区別に応じて反映します。)
なお、” 角地としての効用を有しない” を選択した場合は、二方路線影響加算率を適用すべきものとします。

計算結果を明細書に取込

計算結果(csv) は、相続管理システムの土地評価(第1表) の登録画面に取り込み、相続開始日を基準に不整形地補正率を算出し、宅地の評価を算定をする際に、奥行価格補正、二方路線影響加算などとともに、不整形地補正の画地修正として利用できます。

 

間口

間口距離

最初にクリックした二点間が自動的に間口となります。

 
間口切替

境界線をなぞった不整形地の間口を変更したり、複数の線を間口に指定することができます。

角切部分を有する形状の宅地

角切部分をクリックするだけで間口を延長することができます。角切部分が複数ある場合でも対応しています。

角切部分を有する私道部分を評価する場合
角切部分が凹の場合

セットバック

後退距離が一律の場合

接道からの後退距離を入力するだけで、セットバックラインが作成され、セットバック部分の面積を算定します。当該面積は、土地評価明細書(第2表) セットバックを必用とする宅地の評価額欄の計算式に反映します。

 
間口が途中で山になっている場合

想定整形地作成後、角切りされた辺を指定するだけで間口距離を自動計算します。

 
後退距離が一律ではない場合

接道からの後退距離を2か所指定することによって可能です。

 

無道路地

開設通路は、指定した道路の間口に近い点からシステムが判断して自動作成し、通路部分の面積を算定します。当該面積は、土地評価明細書(第2表)無道路地の評価額欄の計算式に反映します。

 
想定開設通路の移動

想定開設通路を作成した後、前面宅地の地形、接する路線道路の地形に合わせて通路幅を変えずに移動することができます。

 
既設の通路を拡幅する場合

評価対象地が道路には接しているものの、接道義務を満たさない場合は、通路を拡幅して想定開設通路の地積を求めることができます。

 

近似整形地

上記のような地形の不整形地については、それぞれ「想定整形地」及び「近似整形地」を求めて、奥行価格補正率の低い方を採用することができます。

 

分断された評価対象地の結合

評価対象地が複数の図面にまたがっている場合に、追加で画像読み込みし、位置を微調整して合成した画像を元に、かげ地計算をす ることができます。

 

利用単位分割

一筆の土地の一部を利用区分に応じて分割することができます。

 

複数かげ地の作成

隣接する評価対象地の想定整形地を連続して作成することができます。各想定整形地の色を変更することも可能です。

 

画像加工

テキストや方位を配置、路線価記号も作成して配置することができます。

不整形地の評価ー差し引き計算により評価する場合

隣接整形地差引計算 ※今後実装予定の機能です

近似整形地を求め、隣接整形地と合わせて全体整形地の価額を算出してから、全体整形地から隣接整形地を差し引いた価額を算出した方が有利 になるケース(※)に対応します。
(※差し引く対象である隣接整形地の奥行価格補正率の方が大きいケース)

 
旗竿地 ※今後実装予定の機能です

差し引かれる部分が直角のみで構成される、典型的な旗竿地の場合には、微調整しなくても一発で形状が定まるよう、システムが自動判定します。

  1. 評価対象地を描画。
  2. システムが自動で隣接整形地部分を描画します。
  3. システムに計算結果CSV 取込後、別紙内訳明細書に計算過程内訳を出力できます。
 

かげ地計算 機能一覧

各項をクリックすると詳細が表示されます。

読み込むことができる画像ファイルの形式

  • PDF
  • TIFF
  • JPEG
  • PNG
  • GIF
  • BMP

画像を読み込むフィールド(領域)

  • かげ地計算図面(図面を読み込む領域)
  • 補助図面領域(住宅地図や現場写真を読み込むことを想定した領域)

図面編集機能

背景画像
縮尺設定: (1/100~1/1200)。選択肢にない縮尺は手入力も可能。
画像追加: 複数の画像ファイルをフィールドに追加する機能。評価対象地が複数の図面に跨っているような場合に利用。
縮尺判定: 想定整形地作成後、実寸から縮尺を判定
画像移動: 背景の画像をマウスのドラッグで移動
画像回転: 背景の画像を反時計回りに90度回転
画像を隠す: 評価対象地以外の画像を隠す
評価対象地
直線認識: マウスポインタ下の背景画像の直線を自動認識。認識した直線は、茶色表示。
境界点指定: 境界点をクリックして想定整形地を作成
境界点拡大: 評価対象地の境界点をクリックして想定整形地を作成する場合にマウスのポインタ付近を拡大し、精度を高めて境界点をクリック。「Shift」キーで拡大2倍、「Shift」+「ctrl」キーで拡大4倍。
境界点移動: 想定整形地を確定した後に、境界線の接続点をマウスで移動
間口切替: クリックして指定した辺を新しい間口にする ※間口として複数の辺を指定する場合は、CTRL+クリック
図形クリア: 背景画像を残して全てクリア(元に戻す機能あり)
整形地追加: 複数の想定整形地を作成 ※ 計算結果ファイルは評価対象地ごとに作成
小数: 小数以下の表示を第(1~5)位まで設定
四捨五入: 表示桁未満を四捨五入
切り捨て: 表示桁未満を切り捨て
図形加工
直線追加: マウスをドラッグして直線(補助線・境界線・間口・矢印)を作成
ボックス追加:
 (1)テキストボックス(よく使用する単語を登録する機能あり)
 (2)路線価記号
 (3)方位記号
対象選択 : 図形を選択して編集する際に使用 ※寸法表示を回転させる場合や間口線の色を変更する場合にも使用
表示
拡大率: 読み込んだ地図等の背景画像を拡大縮小
正面路線: 初期値
側方路線: プロパティ欄で「角地」「準角地」「角地としての効用を有しない」の区別可
裏面路線: プロパティ欄で「実質的に裏面路線を有することによる効用が認められない」の選択可
孤立点表示: 境界の未接続点を表示
寸法表示: 想定整形地及び間口の寸法を表示
画面コピー: フィールドに表示された画面をそのままキャプチャー
印刷配置
相対位置: 想定整形地(評価対象地)が、スクロールした位置に配置
中央位置: 想定整形地(評価対象地)が用紙の中央に配置
範囲指定: ドラッグで指定した範囲を印刷
印刷縮尺: 地図等に記載された縮尺では用紙枠をはみ出してしまう場合に使用
計算非表示: 計算結果を出力しない
作成完了(csv出力)
データ保存、計算結果csv ファイル作成→システム終了

詳細機能

セットバック
後退距離入力追加: 指定した接道からの後退距離を入力してセットバック部分の面積算出
片側後退距離変更: 後退距離の異なるセットバックを作成
境界点指定追加: 境界点を指定してセットバック部分を追加
境界点移動: 描画したセットバックをマウスで移動
削除: 作成したセットバックを削除
無道路地
路線道路を指定: 無道路地の前面宅地に接する道路の間口をマウスで指定。同時に開設通路を作成
開設通路を作成: 手動で開設道路を作成
任意の遠隔間口: 評価対象地から距離がある任意の間口を指定して想定開設通路を作成
通路を拡幅  : 既存の道路を拡幅
削除: 作成した想定開設通路を削除
屈折路に面した土地
屈折路との境界線を指定: 屈折路に面する宅地の間口距離を求める
屈折路との境界線を解除: 指定を解除する機能。
角切りされた辺
角切りされた辺を指定: 角切部分を有する宅地(私道含む)の間口距離を求める場合の機能。
角切りされた辺を解除: 指定を解除
屈折路に面した土地
屈折路との境界線を指定: 屈折路に面する宅地の間口距離を求める
屈折路との境界線を解除: 指定を解除
角切りされた辺
角切りされた辺を指定:角切部分を有する宅地(私道含む)の間口距離を求める
角切りされた辺を解除:指定を解除
直線移動
距離指定平行線:無道路地の場合に作成した想定開設通路を前面宅地の地形に合わせて平行移動
角配置    :回転させたい辺をクリックし、直角の基準となる辺をクリックして直角に変形
利用単位分割
分割実行:想定整形地作成後の評価対象地を利用単位に応じて分割
分割前表示:分割前の想定整形地を表示
整形地間口調整
間口の形状により、想定整形地作成後、間口の角点を指定して、想定整形地の形状を調整する

オプション設定

詳細機能の角切りされた辺に関するもの
角切りのある間口を延長または短縮表示:角切部分を有する宅地又は私道の間口を示す実線を、間口距離に合わせて延長・短縮する機能
寸法線に矢印を表示
寸法補助線を表示
評価対象地の面積計算書を印刷
複数の評価対象地について整形地を表示
印刷結果に縮尺を表示しない
印刷時に枠で囲む
印刷縮尺を変更した場合は縮尺を表示しない